＜Beginner＞ Lesson No.19
Inheritance Tax Planning Real Estate Proposal to Foreign Investor / 外国人投資家への相続対策不動産提案
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Explaining inheritance tax evaluation, gift tax strategies, and international taxation in collaboration with tax professionals to foreign investors considering estate planning.
相続税対策を検討する外国人投資家に、相続税評価や国際税務を税理士と連携して説明する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．Real estate investment can reduce...（不動産投資は...を軽減できる）
２．This means your family will pay...（つまりご家族が...を支払うことになる）
３．You need to consider the risk of...（...のリスクを考慮する必要がある）
４．You can use the annual gift tax exemption of...（年間...の贈与税非課税枠を利用できる）
５．Our tax accountant partner can prepare...（提携している税理士が...を作成できる）
６．We will arrange a meeting with...（...との面談を手配いたします）
７．We offer properties in stable areas with...（...を備えた安定したエリアの物件を提供しています）
1-2 Essential words
１．reduce（軽減する）
２．explain（説明する）
３．consider（考慮する）
４．gradually（徐々に）
５．arrange（手配する）
６．provide（提供する）
７．expected（予想される）
８．handle（対応する）
９．support（支援する）
１０．detailed（詳細な）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining inheritance tax evaluation, gift tax strategies, and international taxation in collaboration with tax professionals to foreign investors considering estate planning.
相続税対策を検討する外国人投資家に、相続税評価や国際税務を税理士と連携して説明する場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for meeting with me today. I own several properties in Japan and I'm concerned about inheritance tax. Could you explain how real estate investment can help reduce the tax burden for my family?
（本日はお時間をいただきありがとうございます。日本にいくつか不動産を所有しているのですが、相続税について心配しています。不動産投資が家族の税負担を軽減するのにどう役立つか説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. Real estate investment can reduce your inheritance tax because the tax value of property is lower than cash. For example, if you buy a rental property worth 100 million USD, the inheritance tax value may be only 60 million USD. This means your family will pay less tax. However, you need to consider the risk of property value decline and rental income stability.
（承知しました。不動産投資は相続税を軽減できます。なぜなら不動産の税評価額は現金より低いからです。例えば、1億米ドル相当の賃貸物件を購入すると、相続税評価額は6000万米ドルになる可能性があります。つまりご家族が支払う税金が少なくなります。ただし、物件価値の下落リスクや賃貸収入の安定性を考慮する必要があります。）
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
I see. What about gift tax? I want to transfer some assets to my children while I'm still alive. Can real estate help with that as well?
（なるほど。贈与税についてはどうでしょうか？生きているうちに子供たちに資産を移転したいのですが。不動産はそれにも役立ちますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, it can. You can use the annual gift tax exemption of 1.1 million USD per person each year. If you give property shares to your children gradually, you can reduce the total tax burden. Our tax accountant partner can prepare a detailed plan for your family. We will arrange a meeting with the tax specialist to discuss international tax rules that apply to foreign investors like you.
（はい、役立ちます。年間110万米ドルの贈与税非課税枠を1人あたり毎年利用できます。不動産の持分を徐々にお子様に贈与すれば、総税負担を軽減できます。提携している税理士が、ご家族向けの詳細なプランを作成できます。あなたのような外国人投資家に適用される国際税務ルールについて話し合うため、税務専門家との面談を手配いたします。）
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
That sounds helpful. But I'm worried about the investment risk. What if the property value goes down or I can't find tenants? How can I protect my family's future?
（それは助かります。しかし投資リスクが心配です。物件価値が下がったり、入居者が見つからなかったりしたらどうなりますか？家族の将来をどう守れますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
I understand your concern. We offer properties in stable areas with high rental demand, such as central Tokyo. We also provide property management services to help you find tenants and handle maintenance. Before you decide, we will show you the expected rental income, vacancy rate data, and long-term market trends. Our goal is to support your family's asset succession plan with both tax benefits and investment safety.
（ご心配はよく分かります。私どもは東京中心部など、賃貸需要の高い安定したエリアの物件を提供しています。また、入居者探しやメンテナンス対応を支援する物件管理サービスも提供しています。ご決断の前に、予想賃貸収入、空室率データ、長期的な市場動向をお見せします。私どもの目標は、税制優遇と投資の安全性の両面から、ご家族の資産承継計画を支援することです。）
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for the detailed explanation. I feel more confident now. Please arrange the meeting with your tax specialist as soon as possible so we can move forward with the plan.
（詳しい説明をありがとうございます。より安心できました。計画を進められるよう、できるだけ早く税務専門家との面談を手配してください。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining inheritance tax evaluation, gift tax strategies, and international taxation in collaboration with tax professionals to foreign investors considering estate planning.
相続税対策を検討する外国人投資家に、相続税評価や国際税務を税理士と連携して説明する場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for meeting with me today. I own several properties in Japan and I'm concerned about inheritance tax. Could you explain how real estate investment can help reduce the tax burden for my family?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. Real estate investment can ［軽減する］ your inheritance tax because the tax value of property is lower than cash. For example, if you buy a rental property worth 100 million USD, the inheritance tax value may be only 60 million USD. This means your family will pay less tax. However, you need to ［考慮する］ the risk of property value decline and rental income stability.
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
I see. What about gift tax? I want to transfer some assets to my children while I'm still alive. Can real estate help with that as well?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, it can. You can use the annual gift tax exemption of 1.1 million USD per person each year. If you give property shares to your children ［徐々に］, you can ［軽減する］ the total tax burden. Our tax accountant partner can prepare a ［詳細な］ plan for your family. We will ［手配する］ a meeting with the tax specialist to discuss international tax rules that apply to foreign investors like you.
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
That sounds helpful. But I'm worried about the investment risk. What if the property value goes down or I can't find tenants? How can I protect my family's future?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
I understand your concern. We offer properties in stable areas with high rental demand, such as central Tokyo. We also ［提供する］ property management services to help you find tenants and ［対応する］ maintenance. Before you decide, we will show you the ［予想される］ rental income, vacancy rate data, and long-term market trends. Our goal is to ［支援する］ your family's asset succession plan with both tax benefits and investment safety.
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for the detailed explanation. I feel more confident now. Please arrange the meeting with your tax specialist as soon as possible so we can move forward with the plan.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining inheritance tax evaluation, gift tax strategies, and international taxation in collaboration with tax professionals to foreign investors considering estate planning.
相続税対策を検討する外国人投資家に、相続税評価や国際税務を税理士と連携して説明する場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for meeting with me today. I own several properties in Japan and I'm concerned about inheritance tax. Could you explain how real estate investment can help reduce the tax burden for my family?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. ［不動産投資は相続税を軽減できます。なぜなら不動産の税評価額は現金より低いからです。］ For example, if you buy a rental property worth 100 million USD, the inheritance tax value may be only 60 million USD. ［つまりご家族が支払う税金が少なくなります。］ However, ［ただし、物件価値の下落リスクや賃貸収入の安定性を考慮する必要があります。］
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
I see. What about gift tax? I want to transfer some assets to my children while I'm still alive. Can real estate help with that as well?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, it can. ［年間110万米ドルの贈与税非課税枠を1人あたり毎年利用できます。］ If you give property shares to your children gradually, you can reduce the total tax burden. Our tax accountant partner can prepare a detailed plan for your family. We will arrange a meeting with the tax specialist to discuss international tax rules that apply to foreign investors like you.
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
That sounds helpful. But I'm worried about the investment risk. What if the property value goes down or I can't find tenants? How can I protect my family's future?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
I understand your concern. We offer properties in stable areas with high rental demand, such as central Tokyo. We also provide property management services to help you find tenants and handle maintenance. Before you decide, we will show you the expected rental income, vacancy rate data, and long-term market trends. Our goal is to support your family's asset succession plan with both tax benefits and investment safety.
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
Thank you for the detailed explanation. I feel more confident now. Please arrange the meeting with your tax specialist as soon as possible so we can move forward with the plan.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
A foreign investor who owns properties in Japan is considering real estate investment for inheritance tax planning.
The investor asks the real estate sales representative to explain tax benefits, gift tax strategies, and investment risks.
日本に不動産を所有する外国人投資家が相続税対策として不動産投資を検討している。
投資家は不動産営業担当者に税制優遇、贈与税戦略、投資リスクについて説明を求めている。
👨💼【Teacher / Foreign Investor】:
I need to understand how real estate investment can help with my family's inheritance tax planning. Could you explain the key benefits and risks?
（不動産投資が家族の相続税対策にどう役立つか理解する必要があります。主な利点とリスクを説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the tax value difference（税評価額の違いを説明する）
２．Describe the gift tax strategy（贈与税戦略を述べる）
３．Provide property management support（物件管理支援を提供する）
４．Show investment data and trends（投資データと動向を示す）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)