＜Beginner＞ Lesson No.12
Property Transaction Negotiation with Overseas REIT Fund / 海外REITファンドとの物件売買交渉
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Detailing property profitability, management status, and tenant information to overseas REIT funds considering large-scale transactions.
大型取引を検討する海外REITファンドに、物件収益性や管理状況、テナント情報を詳細に説明する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．Let me explain the key figures...（主要な数値について説明させてください...）
２．The property generates annual rental income of...（この物件は年間賃貸収入...を生み出している）
３．All major tenants have lease contracts extending beyond...（主要テナントは全て...を超える賃貸契約を結んでいる）
４．We maintain strong relationships with...（...と強固な関係を維持している）
５．We also offer flexible lease terms to...（...するため柔軟な賃貸条件を提供している）
６．We estimate capital expenditures of approximately...（約...の資本支出を見込んでいる）
７．These figures ensure that net operating income remains...（これらの数値により純営業利益は...の状態が保たれる）
1-2 Essential words
１．explain（説明する）
２．generate（生み出す）
３．ensure（保証する）
４．manage（管理する）
５．share（共有する）
６．maintain（維持する）
７．attract（引き付ける）
８．appreciate（感謝する）
９．estimate（見込む）
１０．stable（安定した）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Detailing property profitability, management status, and tenant information to overseas REIT funds considering large-scale transactions.
大型取引を検討する海外REITファンドに、物件収益性や管理状況、テナント情報を詳細に説明する場面です。
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering a large-scale acquisition of income-generating properties in Japan. Could you provide detailed information about the property's profitability, tenant status, and future potential? We need comprehensive data for our investment committee's approval.
（本日はお時間をいただきありがとうございます。私たちは日本の収益物件の大型取得を検討しています。物件の収益性、テナント状況、将来性について詳細な情報を提供していただけますか？投資委員会の承認に必要な包括的なデータが必要です。）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. Let me explain the key figures first. The property generates annual rental income of 850000 USD with an occupancy rate of 96 percent. All major tenants have lease contracts extending beyond 5 years, which ensures stable cash flow. The building management is handled by a professional firm with a strong track record in this area.
（承知しました。まず主要な数値についてご説明させてください。この物件は年間賃貸収入850000米ドルを生み出しており、稼働率は96パーセントです。主要テナントは全て5年を超える賃貸契約を結んでおり、安定したキャッシュフローを保証します。建物管理は、この分野で確かな実績を持つ専門会社が担当しています。）
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
That sounds promising. However, we need to understand the tenant composition in detail. Could you share the breakdown by industry and the credit quality of major tenants? Also, what is your plan for managing potential vacancy risk?
（それは有望に聞こえます。しかし、テナント構成を詳細に理解する必要があります。業種別の内訳と主要テナントの信用力について共有していただけますか？また、潜在的な空室リスクを管理する計画は何ですか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Of course. The tenant mix includes 40 percent office users, 35 percent retail, and 25 percent service providers. Major tenants are established companies with credit ratings above A minus. To manage vacancy risk, we maintain strong relationships with local brokers and can typically fill vacant spaces within 3 months. We also offer flexible lease terms to attract quality tenants during market changes.
（もちろんです。テナント構成は、オフィス利用者が40パーセント、小売が35パーセント、サービス提供者が25パーセントです。主要テナントは、A マイナス以上の信用格付けを持つ確立された企業です。空室リスクを管理するため、地元の仲介業者と強固な関係を維持しており、通常3か月以内に空室を埋めることができます。また、市場変化時に優良テナントを引き付けるため、柔軟な賃貸条件を提供しています。）
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
I appreciate the detailed explanation. One final point: what are the expected capital expenditures over the next 5 years, and how will they affect the net operating income? We need to factor this into our return calculations.
（詳細な説明に感謝します。最後に1点：今後5年間の予想資本支出はいくらで、それが純営業利益にどう影響しますか？これを収益計算に織り込む必要があります。）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
We estimate capital expenditures of approximately 120000 USD annually for routine maintenance and upgrades. This represents about 14 percent of gross rental income, which is below the market average of 18 percent. Major renovations were completed 2 years ago, so no significant expenditures are expected in the near term. These figures ensure that net operating income remains stable and predictable for your investment analysis.
（定期メンテナンスと改修のため、年間約120000米ドルの資本支出を見込んでいます。これは総賃貸収入の約14パーセントに相当し、市場平均の18パーセントを下回っています。大規模改修は2年前に完了しているため、近い将来に大きな支出は予想されません。これらの数値により、純営業利益は安定的で予測可能な状態が保たれ、投資分析に適しています。）
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Excellent. Your presentation has addressed our key concerns effectively. We will review this information with our investment committee and get back to you within 2 weeks. Thank you for your thorough preparation.
（素晴らしい。あなたのプレゼンテーションは私たちの主要な懸念に効果的に対処しました。この情報を投資委員会で検討し、2週間以内にご連絡します。綿密な準備をありがとうございました。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Detailing property profitability, management status, and tenant information to overseas REIT funds considering large-scale transactions.
大型取引を検討する海外REITファンドに、物件収益性や管理状況、テナント情報を詳細に説明する場面です。
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering a large-scale acquisition of income-generating properties in Japan. Could you provide detailed information about the property's profitability, tenant status, and future potential? We need comprehensive data for our investment committee's approval.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. Let me ［説明する］ the key figures first. The property ［生み出す］ annual rental income of 850000 USD with an occupancy rate of 96 percent. All major tenants have lease contracts extending beyond 5 years, which ［保証する］ ［安定した］ cash flow. The building management is handled by a professional firm with a strong track record in this area.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
That sounds promising. However, we need to understand the tenant composition in detail. Could you share the breakdown by industry and the credit quality of major tenants? Also, what is your plan for managing potential vacancy risk?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Of course. The tenant mix includes 40 percent office users, 35 percent retail, and 25 percent service providers. Major tenants are established companies with credit ratings above A minus. To ［管理する］ vacancy risk, we ［維持する］ strong relationships with local brokers and can typically fill vacant spaces within 3 months. We also offer flexible lease terms to ［引き付ける］ quality tenants during market changes.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
I appreciate the detailed explanation. One final point: what are the expected capital expenditures over the next 5 years, and how will they affect the net operating income? We need to factor this into our return calculations.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
We ［見込む］ capital expenditures of approximately 120000 USD annually for routine maintenance and upgrades. This represents about 14 percent of gross rental income, which is below the market average of 18 percent. Major renovations were completed 2 years ago, so no significant expenditures are expected in the near term. These figures ［保証する］ that net operating income remains ［安定した］ and predictable for your investment analysis.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Excellent. Your presentation has addressed our key concerns effectively. We will review this information with our investment committee and get back to you within 2 weeks. Thank you for your thorough preparation.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Detailing property profitability, management status, and tenant information to overseas REIT funds considering large-scale transactions.
大型取引を検討する海外REITファンドに、物件収益性や管理状況、テナント情報を詳細に説明する場面です。
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering a large-scale acquisition of income-generating properties in Japan. Could you provide detailed information about the property's profitability, tenant status, and future potential? We need comprehensive data for our investment committee's approval.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. ［まず主要な数値についてご説明させてください。］ ［この物件は年間賃貸収入850000米ドルを生み出しており、稼働率は96パーセントです。］ ［主要テナントは全て5年を超える賃貸契約を結んでおり、安定したキャッシュフローを保証します。］ The building management is handled by a professional firm with a strong track record in this area.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
That sounds promising. However, we need to understand the tenant composition in detail. Could you share the breakdown by industry and the credit quality of major tenants? Also, what is your plan for managing potential vacancy risk?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Of course. The tenant mix includes 40 percent office users, 35 percent retail, and 25 percent service providers. Major tenants are established companies with credit ratings above A minus. To manage vacancy risk, ［地元の仲介業者と強固な関係を維持しており、通常3か月以内に空室を埋めることができます。］ We also offer flexible lease terms to attract quality tenants during market changes.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
I appreciate the detailed explanation. One final point: what are the expected capital expenditures over the next 5 years, and how will they affect the net operating income? We need to factor this into our return calculations.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
We estimate capital expenditures of approximately 120000 USD annually for routine maintenance and upgrades. This represents about 14 percent of gross rental income, which is below the market average of 18 percent. Major renovations were completed 2 years ago, so no significant expenditures are expected in the near term. These figures ensure that net operating income remains stable and predictable for your investment analysis.
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
Excellent. Your presentation has addressed our key concerns effectively. We will review this information with our investment committee and get back to you within 2 weeks. Thank you for your thorough preparation.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
A REIT fund is considering a large-scale acquisition of income-generating properties in Japan and has started negotiations on detailed investment and contract terms.
The real estate sales representative needs to explain the property's profitability, management status, tenant information, and future potential in detail to the fund.
海外のREITファンドが日本の収益物件の大型取引を検討し、詳細な投資条件と契約条件について交渉を開始している。
不動産営業担当は、物件の収益性、管理状況、テナント情報、将来性等をファンドに対して詳細に説明する必要がある。
👨💼【Teacher / REIT Fund Manager】:
We are interested in this property for our portfolio. Could you walk us through the key investment highlights and address any potential concerns we should consider?
（私たちはこの物件をポートフォリオに加えることに興味があります。主要な投資のハイライトを説明し、検討すべき潜在的な懸念事項に対処していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the property's profitability and occupancy（物件の収益性と稼働率を説明する）
２．Share tenant composition and credit quality（テナント構成と信用力を共有する）
３．Describe vacancy risk management approach（空室リスク管理手法を述べる）
４．Provide capital expenditure projections（資本支出予測を提供する）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)