＜Beginner＞ Lesson No.14
Long-term Investment Strategy Discussion with Overseas Pension Fund / 海外年金基金との長期投資戦略協議
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Proposing optimal investment strategies focusing on risk diversification and ESG investing to overseas pension funds considering long-term Japanese real estate investment.
長期不動産投資を検討する海外年金基金に、リスク分散やESG投資の観点から最適戦略を提案する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．We offer a diversified portfolio across...（...にわたる分散ポートフォリオを提供する）
２．Our strategy focuses on...（私たちの戦略は...に焦点を当てる）
３．We expect stable rental income with...（...で安定した賃貸収入を見込む）
４．We designed our fund structure to allow...（...を可能にするファンド構造を設計した）
５．All our properties meet...（私たちの全物件が...を満たす）
６．We have a reserve fund equal to...（...に相当する準備金を持つ）
７．We maintain long-term contracts with...（...との長期契約を維持する）
1-2 Essential words
１．reduce（軽減する）
２．maintain（維持する）
３．provide（提供する）
４．measure（測定する）
５．report（報告する）
６．decrease（減少する）
７．cover（補填する）
８．extend（延長する）
９．review（見直す）
１０．adjust（調整する）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Proposing optimal investment strategies focusing on risk diversification and ESG investing to overseas pension funds considering long-term Japanese real estate investment.
長期不動産投資を検討する海外年金基金に、リスク分散やESG投資の観点から最適戦略を提案する場面です。
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for meeting with us today. We're considering a long-term investment in Japanese real estate for our pension fund. Could you explain your portfolio strategy, especially regarding risk diversification and stable returns?
（本日はお会いいただきありがとうございます。私たちの年金基金は日本の不動産への長期投資を検討しています。特にリスク分散と安定収益に関して、貴社のポートフォリオ戦略を説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Of course. We offer a diversified portfolio across 3 major cities—Tokyo, Osaka, and Nagoya. Our strategy focuses on office buildings and logistics facilities to reduce market risk. We expect stable rental income with an average annual return of 4.5 percent. This approach helps protect your beneficiaries' interests while maintaining liquidity.
（もちろんです。私たちは東京、大阪、名古屋の3大都市にわたる分散ポートフォリオを提供しています。私たちの戦略はオフィスビルと物流施設に焦点を当て、市場リスクを軽減します。平均年間リターン4.5パーセントで安定した賃貸収入を見込んでいます。このアプローチは流動性を維持しながら、受益者の利益を保護するのに役立ちます。）
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
That sounds reasonable. However, we need to understand the liquidity aspect more clearly. How quickly can we exit if market conditions change? Also, please provide details on your ESG investment policy.
（それは妥当に聞こえます。しかし、流動性の側面をより明確に理解する必要があります。市場状況が変化した場合、どれくらい迅速に撤退できますか？また、貴社のESG投資方針について詳細を提供してください。）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
We designed our fund structure to allow partial exits every 6 months with a 90-day notice period. For full exit, we require 12 months. Regarding ESG, all our properties meet Japanese green building standards, and we measure energy efficiency annually. We also report carbon reduction progress to investors every quarter. This ensures your fund meets international ESG requirements.
（私たちは90日間の通知期間で6か月ごとに部分的な撤退を可能にするファンド構造を設計しました。完全撤退には12か月を要します。ESGに関しては、私たちの全物件が日本のグリーンビルディング基準を満たしており、エネルギー効率を毎年測定しています。また、四半期ごとに投資家に炭素削減の進捗を報告しています。これにより、貴基金が国際的なESG要件を満たすことが保証されます。）
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
I appreciate the detailed explanation. One final question—what happens if rental income decreases due to economic downturn? Do you have a backup plan to maintain stable returns for our beneficiaries?
（詳細な説明に感謝します。最後に1つ質問です。経済低迷により賃貸収入が減少した場合はどうなりますか？受益者のために安定したリターンを維持するバックアッププランはありますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Yes, we have a reserve fund equal to 18 months of operating costs. If rental income drops below 3.8 percent annually, we use this reserve to cover the difference. We also maintain long-term contracts with major tenants—over 70 percent of our leases extend beyond 5 years. This reduces vacancy risk significantly. Additionally, we review market conditions quarterly and adjust our strategy as needed.
（はい、私たちは18か月分の運営コストに相当する準備金を持っています。賃貸収入が年間3.8パーセントを下回った場合、この準備金を使用して差額を補填します。また、主要テナントとの長期契約を維持しており、リースの70パーセント以上が5年を超えています。これにより空室リスクが大幅に軽減されます。さらに、四半期ごとに市場状況を見直し、必要に応じて戦略を調整しています。）
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for addressing our concerns thoroughly. Your risk mitigation measures and ESG commitment align well with our fund's requirements. We'll review this proposal with our board and get back to you within 3 weeks.
（私たちの懸念に徹底的に対応していただきありがとうございます。貴社のリスク軽減策とESGへのコミットメントは、私たちの基金の要件とよく合致しています。この提案を理事会で検討し、3週間以内にご連絡いたします。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Proposing optimal investment strategies focusing on risk diversification and ESG investing to overseas pension funds considering long-term Japanese real estate investment.
長期不動産投資を検討する海外年金基金に、リスク分散やESG投資の観点から最適戦略を提案する場面です。
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for meeting with us today. We're considering a long-term investment in Japanese real estate for our pension fund. Could you explain your portfolio strategy, especially regarding risk diversification and stable returns?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Of course. We offer a diversified portfolio across 3 major cities—Tokyo, Osaka, and Nagoya. Our strategy focuses on office buildings and logistics facilities to ［軽減する］ market risk. We expect stable rental income with an average annual return of 4.5 percent. This approach helps protect your beneficiaries' interests while maintaining liquidity.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
That sounds reasonable. However, we need to understand the liquidity aspect more clearly. How quickly can we exit if market conditions change? Also, please provide details on your ESG investment policy.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
We designed our fund structure to allow partial exits every 6 months with a 90-day notice period. For full exit, we require 12 months. Regarding ESG, all our properties meet Japanese green building standards, and we ［測定する］ energy efficiency annually. We also ［報告する］ carbon reduction progress to investors every quarter. This ensures your fund meets international ESG requirements.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
I appreciate the detailed explanation. One final question—what happens if rental income decreases due to economic downturn? Do you have a backup plan to maintain stable returns for our beneficiaries?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Yes, we have a reserve fund equal to 18 months of operating costs. If rental income drops below 3.8 percent annually, we use this reserve to ［補填する］ the difference. We also ［維持する］ long-term contracts with major tenants—over 70 percent of our leases ［延長する］ beyond 5 years. This ［軽減する］s vacancy risk significantly. Additionally, we ［見直す］ market conditions quarterly and ［調整する］ our strategy as needed.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for addressing our concerns thoroughly. Your risk mitigation measures and ESG commitment align well with our fund's requirements. We'll review this proposal with our board and get back to you within 3 weeks.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Proposing optimal investment strategies focusing on risk diversification and ESG investing to overseas pension funds considering long-term Japanese real estate investment.
長期不動産投資を検討する海外年金基金に、リスク分散やESG投資の観点から最適戦略を提案する場面です。
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for meeting with us today. We're considering a long-term investment in Japanese real estate for our pension fund. Could you explain your portfolio strategy, especially regarding risk diversification and stable returns?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Of course. ［私たちは東京、大阪、名古屋の3大都市にわたる分散ポートフォリオを提供しています。］ ［私たちの戦略はオフィスビルと物流施設に焦点を当て、市場リスクを軽減します。］ ［平均年間リターン4.5パーセントで安定した賃貸収入を見込んでいます。］ This approach helps protect your beneficiaries' interests while maintaining liquidity.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
That sounds reasonable. However, we need to understand the liquidity aspect more clearly. How quickly can we exit if market conditions change? Also, please provide details on your ESG investment policy.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
［私たちは90日間の通知期間で6か月ごとに部分的な撤退を可能にするファンド構造を設計しました。］ For full exit, we require 12 months. Regarding ESG, all our properties meet Japanese green building standards, and we measure energy efficiency annually. We also report carbon reduction progress to investors every quarter. This ensures your fund meets international ESG requirements.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
I appreciate the detailed explanation. One final question—what happens if rental income decreases due to economic downturn? Do you have a backup plan to maintain stable returns for our beneficiaries?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Manager】:
Yes, we have a reserve fund equal to 18 months of operating costs. If rental income drops below 3.8 percent annually, we use this reserve to cover the difference. We also maintain long-term contracts with major tenants—over 70 percent of our leases extend beyond 5 years. This reduces vacancy risk significantly. Additionally, we review market conditions quarterly and adjust our strategy as needed.
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
Thank you for addressing our concerns thoroughly. Your risk mitigation measures and ESG commitment align well with our fund's requirements. We'll review this proposal with our board and get back to you within 3 weeks.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
A pension fund is considering long-term investment in Japanese real estate and requests professional advice on portfolio strategy.
The real estate sales manager must propose an optimal investment strategy covering risk diversification, stable returns, liquidity, and ESG investment.
年金基金が日本の不動産への長期投資を検討しており、ポートフォリオ戦略について専門的な助言を求めている。
不動産営業担当者はリスク分散、安定収益、流動性、ESG投資をカバーする最適な投資戦略を提案しなければならない。
👨💼【Teacher / Pension Fund Director】:
We're interested in your real estate investment proposal. Could you explain how your portfolio strategy addresses our fund's need for stable returns and risk management?
（貴社の不動産投資提案に興味があります。貴社のポートフォリオ戦略が、私たちの基金の安定収益とリスク管理のニーズにどのように対応するか説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the diversified portfolio structure（分散ポートフォリオ構造を説明する）
２．Describe the stable income approach（安定収入アプローチを述べる）
３．Clarify the liquidity options（流動性オプションを明確にする）
４．Present the risk mitigation measures（リスク軽減策を提示する）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)