＜Upper-Intermediate＞ Lesson No.31
Property Sale Timing Consultation from Foreign Client / 外国人顧客からの物件売却時期相談
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
A foreign real estate investor is consulting about the timing of selling their owned properties.
外国人の不動産投資家が保有物件の売却時期について相談している場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．I'd be happy to assist you with...（...をお手伝いできて嬉しいです）
２．We anticipate a moderate increase in...（...の緩やかな増加を予想しています）
３．I recommend consulting with...（...に相談することをお勧めします）
４．I estimate a selling price between...（...の間の売却価格を見込んでいます）
５．We can accelerate this timeline if...（...であればこのスケジュールを早めることができます）
６．I'll prepare a detailed market report and coordinate with...（詳細な市場レポートを準備し...と調整します）
７．Based on comparable properties in...（...の類似物件に基づくと）
1-2 Essential words
１．assess（評価する）
２．assist（手伝う）
３．anticipate（予想する）
４．enhance（高める）
５．impose（課す）
６．entitled（権利がある）
７．critical（重要な）
８．calculate（計算する）
９．accelerate（早める）
１０．coordinate（調整する）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
A foreign real estate investor is consulting about the timing of selling their owned properties.
外国人の不動産投資家が保有物件の売却時期について相談している場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I'm considering selling my property in Tokyo. Could you assess the current market conditions and advise me on the optimal timing?
（東京の保有物件の売却を検討しています。現在の市場状況を評価して、最適なタイミングについて助言していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
I'd be happy to assist you with that. Based on our recent analysis, property values in central Tokyo have been stable over the past 6 months. However, we anticipate a moderate increase in demand starting next spring, which could enhance your selling price by approximately 8 percent.
（喜んでお手伝いいたします。最近の分析に基づくと、東京中心部の不動産価値はこの6か月間安定しています。しかし、来春から需要が緩やかに増加すると予想しており、それにより売却価格が約8パーセント上昇する可能性があります。）
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That sounds promising. What about the tax implications? I'm concerned about capital gains tax and whether timing affects my tax burden.
（それは有望ですね。税務上の影響についてはどうでしょうか？キャピタルゲイン税が心配で、タイミングが税負担に影響するかどうか知りたいのですが。）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
That's a critical consideration. If you've owned the property for more than 5 years, you're entitled to a reduced long-term capital gains tax rate of approximately 20 percent. Selling before that period would impose a short-term rate of about 39 percent on your gains. I recommend consulting with a tax specialist to calculate the exact amount based on your purchase price and current market value.
（それは重要な考慮事項です。物件を5年以上保有している場合、約20パーセントの軽減された長期キャピタルゲイン税率を受ける権利があります。その期間より前に売却すると、利益に対して約39パーセントの短期税率が課されます。購入価格と現在の市場価値に基づいて正確な金額を計算するため、税務専門家に相談することをお勧めします。）
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I purchased it 6 years ago, so the long-term rate applies. What's your estimate for the selling price, and how long would the process take?
（6年前に購入したので、長期税率が適用されますね。売却価格の見込みはどのくらいで、手続きにはどれくらいかかりますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
Based on comparable properties in your area, I estimate a selling price between 85000000 JPY and 92000000 JPY. The entire process typically takes 3 to 4 months from listing to closing. We can accelerate this timeline if you're willing to be flexible on price negotiations. I'll prepare a detailed market report and coordinate with legal and tax advisors to ensure a smooth transaction.
（あなたの地域の類似物件に基づくと、売却価格は85000000 JPYから92000000 JPYの間と見込んでいます。リスティングから決済までの全プロセスは通常3か月から4か月かかります。価格交渉で柔軟に対応していただければ、このスケジュールを早めることができます。詳細な市場レポートを準備し、法務および税務アドバイザーと調整して、スムーズな取引を確実にします。）
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That's very helpful. Please proceed with preparing the report. I appreciate your thorough explanation and look forward to working with you on this sale.
（とても参考になりました。レポートの準備を進めてください。丁寧な説明に感謝しますし、この売却であなたと協力できることを楽しみにしています。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
A foreign real estate investor is consulting about the timing of selling their owned properties.
外国人の不動産投資家が保有物件の売却時期について相談している場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I'm considering selling my property in Tokyo. Could you assess the current market conditions and advise me on the optimal timing?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
I'd be happy to ［手伝う］ you with that. Based on our recent analysis, property values in central Tokyo have been stable over the past 6 months. However, we ［予想する］ a moderate increase in demand starting next spring, which could ［高める］ your selling price by approximately 8 percent.
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That sounds promising. What about the tax implications? I'm concerned about capital gains tax and whether timing affects my tax burden.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
That's a ［重要な］ consideration. If you've owned the property for more than 5 years, you're ［権利がある］ to a reduced long-term capital gains tax rate of approximately 20 percent. Selling before that period would ［課す］ a short-term rate of about 39 percent on your gains. I recommend consulting with a tax specialist to ［計算する］ the exact amount based on your purchase price and current market value.
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I purchased it 6 years ago, so the long-term rate applies. What's your estimate for the selling price, and how long would the process take?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
Based on comparable properties in your area, I estimate a selling price between 85000000 JPY and 92000000 JPY. The entire process typically takes 3 to 4 months from listing to closing. We can ［早める］ this timeline if you're willing to be flexible on price negotiations. I'll prepare a detailed market report and ［調整する］ with legal and tax advisors to ensure a smooth transaction.
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That's very helpful. Please proceed with preparing the report. I appreciate your thorough explanation and look forward to working with you on this sale.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
A foreign real estate investor is consulting about the timing of selling their owned properties.
外国人の不動産投資家が保有物件の売却時期について相談している場面です。
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I'm considering selling my property in Tokyo. Could you assess the current market conditions and advise me on the optimal timing?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
［喜んでお手伝いいたします。］ Based on our recent analysis, property values in central Tokyo have been stable over the past 6 months. ［しかし、来春から需要が緩やかに増加すると予想しており、それにより売却価格が約8パーセント上昇する可能性があります。］
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That sounds promising. What about the tax implications? I'm concerned about capital gains tax and whether timing affects my tax burden.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
That's a critical consideration. If you've owned the property for more than 5 years, you're entitled to a reduced long-term capital gains tax rate of approximately 20 percent. Selling before that period would impose a short-term rate of about 39 percent on your gains. ［購入価格と現在の市場価値に基づいて正確な金額を計算するため、税務専門家に相談することをお勧めします。］
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I purchased it 6 years ago, so the long-term rate applies. What's your estimate for the selling price, and how long would the process take?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Consultant】:
［あなたの地域の類似物件に基づくと、売却価格は85000000 JPYから92000000 JPYの間と見込んでいます。］ The entire process typically takes 3 to 4 months from listing to closing. We can accelerate this timeline if you're willing to be flexible on price negotiations. I'll prepare a detailed market report and coordinate with legal and tax advisors to ensure a smooth transaction.
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
That's very helpful. Please proceed with preparing the report. I appreciate your thorough explanation and look forward to working with you on this sale.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
A foreign investor is consulting about the optimal timing to sell their Tokyo property.
The sales consultant must provide market analysis and tax considerations for the sale strategy.
外国人投資家が東京の物件を売却する最適なタイミングについて相談しています。
営業担当者は売却戦略のための市場分析と税務上の考慮事項を提供する必要があります。
👨💼【Teacher / Foreign Real Estate Investor】:
I need your professional advice on selling my property. Could you explain the current market situation and the best approach for maximizing my return?
（私の物件売却について専門的な助言が必要です。現在の市場状況と、利益を最大化するための最良のアプローチを説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１． Assess current market conditions
２． Anticipate future demand trends
３． Calculate tax implications accurately
４． Coordinate with professional advisors
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)