＜Beginner＞ Lesson No.6
Real Estate Portfolio Sale Inquiry from Overseas Fund / 海外ファンドからの不動産ポートフォリオ売却打診
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Analyzing market trends, price assessments, and sales strategies for overseas investment funds considering portfolio disposal in Japan.
海外投資ファンドの不動産ポートフォリオ売却について、市場動向や価格査定を分析する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．We expect your portfolio could attract...（貴ポートフォリオは...を集める可能性がある）
２．We need to understand the sale timeline...（売却のタイムラインを...理解する必要がある）
３．We recommend a 6 to 9 month timeline...（6か月から9か月のタイムラインをお勧めする）
４．We suggest setting a clear minimum price...（明確な最低価格を設定することをお勧めする）
５．We should position the portfolio as...（ポートフォリオを...として位置付けるべきだ）
６．We'll also prepare a detailed financial report...（詳細な財務報告書も準備する）
７．This approach will help us attract...（このアプローチは...を引き付けるのに役立つ）
1-2 Essential words
１．reach out（連絡する）
２．expect（予想する）
３．maximize（最大化する）
４．prepare（準備する）
５．include（含む）
６．adjust（調整する）
７．attract（引き付ける）
８．position（位置付ける）
９．support（サポートする）
１０．review（検討する）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Analyzing market trends, price assessments, and sales strategies for overseas investment funds considering portfolio disposal in Japan.
海外投資ファンドの不動産ポートフォリオ売却について、市場動向や価格査定を分析する場面です。
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We hold a portfolio of 8 commercial properties in Tokyo and Osaka, and we're considering a sale within the next 12 months. Could you share your initial view on the current market conditions?
（本日はお時間をいただきありがとうございます。私たちは東京と大阪に8つの商業用不動産のポートフォリオを保有しており、今後12か月以内の売却を検討しています。現在の市場状況について、初期的な見解を共有していただけますか？）
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
Thank you for reaching out. The market for commercial properties in both cities remains strong, with institutional buyers actively looking for quality assets. Based on recent transactions, we expect your portfolio could attract offers in the range of 15 billion to 18 billion JPY. However, timing and buyer selection will be key factors to maximize value.
（ご連絡いただきありがとうございます。両都市の商業用不動産市場は引き続き堅調で、機関投資家が質の高い資産を積極的に探しています。最近の取引に基づくと、貴ポートフォリオは150億円から180億円の範囲でオファーを集める可能性があります。ただし、価値を最大化するには、タイミングと買い手の選定が重要な要素となります。）
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That range sounds reasonable. We need to understand the sale timeline in detail. What would be the expected process from listing to closing, and are there any risks we should prepare for?
（その範囲は妥当に思えます。売却のタイムラインを詳細に理解する必要があります。リスティングからクロージングまでの予想されるプロセスはどのようなもので、準備すべきリスクはありますか？）
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
We recommend a 6 to 9 month timeline. The first 2 months will focus on preparing marketing materials and reaching out to potential buyers. The next 3 to 4 months will include site visits, due diligence, and negotiations. The final 2 to 3 months will handle contract finalization and closing. The main risk is market volatility, so we suggest setting a clear minimum price and being ready to adjust the schedule if needed.
（6か月から9か月のタイムラインをお勧めします。最初の2か月はマーケティング資料の準備と潜在的な買い手への連絡に集中します。次の3か月から4か月は現地視察、デューデリジェンス、交渉を含みます。最後の2か月から3か月は契約の最終化とクロージングを扱います。主なリスクは市場の変動性ですので、明確な最低価格を設定し、必要に応じてスケジュールを調整する準備をしておくことをお勧めします。）
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
I see. One more question — who are the most likely buyers for this type of portfolio, and how should we position the assets to attract the best offers?
（なるほど。もう1つ質問があります。このタイプのポートフォリオにとって最も可能性の高い買い手は誰で、最良のオファーを引き付けるために資産をどのように位置付けるべきでしょうか？）
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
The most likely buyers include domestic real estate investment trusts, pension funds, and private equity firms focused on stable income assets. We should position the portfolio as a high-quality, income-generating package with strong tenant profiles and long-term lease agreements. We'll also prepare a detailed financial report showing occupancy rates, rental income trends, and future growth potential. This approach will help us attract serious buyers and support higher offers.
（最も可能性の高い買い手には、国内の不動産投資信託、年金基金、安定収益資産に焦点を当てたプライベートエクイティ企業が含まれます。ポートフォリオを、強力なテナントプロファイルと長期賃貸契約を持つ高品質で収益を生み出すパッケージとして位置付けるべきです。また、入居率、賃貸収入の傾向、将来の成長可能性を示す詳細な財務報告書も準備します。このアプローチは、真剣な買い手を引き付け、より高いオファーをサポートするのに役立ちます。）
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That makes sense. Let's move forward with your proposal. Please send us a detailed action plan and timeline by the end of this week so we can review it with our board.
（それは理にかなっています。あなたの提案で進めましょう。今週末までに詳細な行動計画とタイムラインを送ってください。取締役会で検討できるようにします。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Analyzing market trends, price assessments, and sales strategies for overseas investment funds considering portfolio disposal in Japan.
海外投資ファンドの不動産ポートフォリオ売却について、市場動向や価格査定を分析する場面です。
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We hold a portfolio of 8 commercial properties in Tokyo and Osaka, and we're considering a sale within the next 12 months. Could you share your initial view on the current market conditions?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
Thank you for ［連絡する］ing out. The market for commercial properties in both cities remains strong, with institutional buyers actively looking for quality assets. Based on recent transactions, we ［予想する］ your portfolio could ［引き付ける］ offers in the range of 15 billion to 18 billion JPY. However, timing and buyer selection will be key factors to ［最大化する］ value.
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That range sounds reasonable. We need to understand the sale timeline in detail. What would be the expected process from listing to closing, and are there any risks we should prepare for?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
We recommend a 6 to 9 month timeline. The first 2 months will focus on ［準備する］ing marketing materials and ［連絡する］ing out to potential buyers. The next 3 to 4 months will ［含む］ site visits, due diligence, and negotiations. The final 2 to 3 months will handle contract finalization and closing. The main risk is market volatility, so we suggest setting a clear minimum price and being ready to ［調整する］ the schedule if needed.
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
I see. One more question — who are the most likely buyers for this type of portfolio, and how should we position the assets to attract the best offers?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
The most likely buyers ［含む］ domestic real estate investment trusts, pension funds, and private equity firms focused on stable income assets. We should ［位置付ける］ the portfolio as a high-quality, income-generating package with strong tenant profiles and long-term lease agreements. We'll also ［準備する］ a detailed financial report showing occupancy rates, rental income trends, and future growth potential. This approach will help us ［引き付ける］ serious buyers and ［サポートする］ higher offers.
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That makes sense. Let's move forward with your proposal. Please send us a detailed action plan and timeline by the end of this week so we can review it with our board.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Analyzing market trends, price assessments, and sales strategies for overseas investment funds considering portfolio disposal in Japan.
海外投資ファンドの不動産ポートフォリオ売却について、市場動向や価格査定を分析する場面です。
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
Thank you for meeting with us today. We hold a portfolio of 8 commercial properties in Tokyo and Osaka, and we're considering a sale within the next 12 months. Could you share your initial view on the current market conditions?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
Thank you for reaching out. The market for commercial properties in both cities remains strong, with institutional buyers actively looking for quality assets. ［最近の取引に基づくと、貴ポートフォリオは150億円から180億円の範囲でオファーを集める可能性があります。］ However, timing and buyer selection will be key factors to maximize value.
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That range sounds reasonable. We need to understand the sale timeline in detail. What would be the expected process from listing to closing, and are there any risks we should prepare for?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
［6か月から9か月のタイムラインをお勧めします。］ The first 2 months will focus on preparing marketing materials and reaching out to potential buyers. The next 3 to 4 months will include site visits, due diligence, and negotiations. The final 2 to 3 months will handle contract finalization and closing. ［主なリスクは市場の変動性ですので、明確な最低価格を設定し、必要に応じてスケジュールを調整する準備をしておくことをお勧めします。］
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
I see. One more question — who are the most likely buyers for this type of portfolio, and how should we position the assets to attract the best offers?
🧑🎓【Student / Sales Representative】:
The most likely buyers include domestic real estate investment trusts, pension funds, and private equity firms focused on stable income assets. ［ポートフォリオを、強力なテナントプロファイルと長期賃貸契約を持つ高品質で収益を生み出すパッケージとして位置付けるべきです。］ We'll also prepare a detailed financial report showing occupancy rates, rental income trends, and future growth potential. This approach will help us attract serious buyers and support higher offers.
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
That makes sense. Let's move forward with your proposal. Please send us a detailed action plan and timeline by the end of this week so we can review it with our board.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
An overseas real estate investment fund holds a portfolio of commercial properties in Japan and is considering a sale.
The fund needs to discuss market value, sale strategy, timeline, and potential buyers with a sales representative.
海外の不動産投資ファンドが日本の商業用不動産ポートフォリオを保有しており、売却を検討している。
ファンドは市場価値、売却戦略、タイムライン、潜在的な買い手について営業担当者と相談する必要がある。
👨💼【Teacher / Fund Manager】:
We're ready to discuss the sale of our portfolio. Could you explain your recommended approach and timeline for this transaction?
（私たちのポートフォリオの売却について話し合う準備ができています。この取引に対する推奨アプローチとタイムラインを説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the current market conditions（現在の市場状況を説明する）
２．Describe the expected sale timeline（予想される売却タイムラインを述べる）
３．Identify the most likely buyers（最も可能性の高い買い手を特定する）
４．Suggest positioning strategy for the portfolio（ポートフォリオの位置付け戦略を提案する）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)