＜Beginner＞ Lesson No.16
Real Estate Investment Consultation with Overseas Insurance Company / 海外保険会社との不動産投資相談
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Explaining investment risks, revenue forecasts, and regulatory environment aligned with insurance industry asset management standards to overseas insurance companies.
資産運用を検討する海外保険会社に、投資リスクや収益予測を保険業界基準に合わせて説明する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．Could you explain the key risks...（主要なリスクについて説明していただけますか）
２．For insurance companies, liquidity is especially important because...（保険会社にとって、流動性は特に重要です、なぜなら...）
３．Based on our analysis, prime office buildings offer...（当社の分析に基づくと、優良オフィスビルは...を提供します）
４．We recommend diversifying across...（...に分散することをお勧めします）
５．That sounds reasonable...（それは妥当に聞こえます）
６．You will need to file quarterly reports to...（...への四半期報告の提出が必要です）
７．We can provide full support for...（...に関する全面的なサポートを提供できます）
1-2 Essential words
１．explain（説明する）
２．consider（考慮する）
３．include（含む）
４．achieve（達成する）
５．expect（期待する）
６．exceed（上回る）
７．reduce（軽減する）
８．stable（安定した）
９．provide（提供する）
１０．meet（満たす）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining investment risks, revenue forecasts, and regulatory environment aligned with insurance industry asset management standards to overseas insurance companies.
資産運用を検討する海外保険会社に、投資リスクや収益予測を保険業界基準に合わせて説明する場面です。
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering real estate investment in Japan as part of our portfolio diversification. Could you explain the key risks we should consider from an insurance company perspective?
（本日はお時間をいただきありがとうございます。ポートフォリオ分散の一環として日本の不動産投資を検討しています。保険会社の観点から考慮すべき主要なリスクについて説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. The main risks include market liquidity risk, regulatory changes, and currency fluctuation risk. For insurance companies, liquidity is especially important because you need to meet policyholder obligations. Japanese real estate typically requires a holding period of 5 to 7 years to achieve stable returns.
（承知しました。主なリスクには市場流動性リスク、規制変更、為替変動リスクが含まれます。保険会社にとって、契約者への義務を果たす必要があるため、流動性は特に重要です。日本の不動産は通常、安定したリターンを達成するために5年から7年の保有期間が必要です。）
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
I understand the liquidity concern. What kind of return can we expect, and how does it compare to our regulatory capital requirements? We need to maintain a minimum return of 3.5 percent annually.
（流動性の懸念は理解しました。どのようなリターンが期待でき、規制上の資本要件とどう比較されますか？年間最低3.5パーセントのリターンを維持する必要があります。）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Based on our analysis, prime office buildings in Tokyo offer an average annual return of 4.2 to 5.1 percent, including rental income and property appreciation. This exceeds your minimum requirement. However, we recommend diversifying across 3 to 4 properties to reduce concentration risk. The total investment would be around 15 million USD to 20 million USD.
（当社の分析に基づくと、東京の優良オフィスビルは賃貸収入と不動産価値上昇を含めて年間平均4.2から5.1パーセントのリターンを提供します。これは最低要件を上回ります。ただし、集中リスクを軽減するために3から4つの物件に分散することをお勧めします。総投資額は1500万米ドルから2000万米ドル程度になります。）
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
That sounds reasonable. One final concern is the regulatory environment. How stable is the Japanese real estate regulation, and what reporting requirements should we prepare for?
（それは妥当に聞こえます。最後の懸念は規制環境です。日本の不動産規制はどの程度安定しており、どのような報告要件に備えるべきですか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Japanese real estate regulations have been stable for the past 15 years, with clear tax treatment for foreign institutional investors. You will need to file quarterly reports to the Financial Services Agency and maintain detailed records of all transactions. We can provide full support for compliance and reporting to help you meet your obligations to policyholders.
（日本の不動産規制は過去15年間安定しており、外国機関投資家に対する明確な税務処理があります。金融庁への四半期報告の提出と全取引の詳細記録の保持が必要です。契約者への義務を果たすために、コンプライアンスと報告に関する全面的なサポートを提供できます。）
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Excellent. Your explanation addresses our main concerns about risk management and fiduciary responsibility. Let me discuss this with our investment committee, and I will get back to you within 2 weeks with our decision.
（素晴らしい。あなたの説明はリスク管理と受託者責任に関する主な懸念に対応しています。投資委員会と協議し、2週間以内に決定をお伝えします。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining investment risks, revenue forecasts, and regulatory environment aligned with insurance industry asset management standards to overseas insurance companies.
資産運用を検討する海外保険会社に、投資リスクや収益予測を保険業界基準に合わせて説明する場面です。
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering real estate investment in Japan as part of our portfolio diversification. Could you explain the key risks we should consider from an insurance company perspective?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. The main risks ［含む］ market liquidity risk, regulatory changes, and currency fluctuation risk. For insurance companies, liquidity is especially important because you need to ［満たす］ policyholder obligations. Japanese real estate typically requires a holding period of 5 to 7 years to ［達成する］ ［安定した］ returns.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
I understand the liquidity concern. What kind of return can we expect, and how does it compare to our regulatory capital requirements? We need to maintain a minimum return of 3.5 percent annually.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Based on our analysis, prime office buildings in Tokyo offer an average annual return of 4.2 to 5.1 percent, including rental income and property appreciation. This ［上回る］ your minimum requirement. However, we recommend diversifying across 3 to 4 properties to ［軽減する］ concentration risk. The total investment would be around 15 million USD to 20 million USD.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
That sounds reasonable. One final concern is the regulatory environment. How stable is the Japanese real estate regulation, and what reporting requirements should we prepare for?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Japanese real estate regulations have been ［安定した］ for the past 15 years, with clear tax treatment for foreign institutional investors. You will need to file quarterly reports to the Financial Services Agency and maintain detailed records of all transactions. We can ［提供する］ full support for compliance and reporting to help you ［満たす］ your obligations to policyholders.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Excellent. Your explanation addresses our main concerns about risk management and fiduciary responsibility. Let me discuss this with our investment committee, and I will get back to you within 2 weeks with our decision.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining investment risks, revenue forecasts, and regulatory environment aligned with insurance industry asset management standards to overseas insurance companies.
資産運用を検討する海外保険会社に、投資リスクや収益予測を保険業界基準に合わせて説明する場面です。
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are considering real estate investment in Japan as part of our portfolio diversification. Could you explain the key risks we should consider from an insurance company perspective?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. The main risks include market liquidity risk, regulatory changes, and currency fluctuation risk. ［保険会社にとって、契約者への義務を果たす必要があるため、流動性は特に重要です。］ Japanese real estate typically requires a holding period of 5 to 7 years to achieve stable returns.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
I understand the liquidity concern. What kind of return can we expect, and how does it compare to our regulatory capital requirements? We need to maintain a minimum return of 3.5 percent annually.
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
［当社の分析に基づくと、東京の優良オフィスビルは賃貸収入と不動産価値上昇を含めて年間平均4.2から5.1パーセントのリターンを提供します。］ This exceeds your minimum requirement. ［ただし、集中リスクを軽減するために3から4つの物件に分散することをお勧めします。］ The total investment would be around 15 million USD to 20 million USD.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
That sounds reasonable. One final concern is the regulatory environment. How stable is the Japanese real estate regulation, and what reporting requirements should we prepare for?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Japanese real estate regulations have been stable for the past 15 years, with clear tax treatment for foreign institutional investors. ［金融庁への四半期報告の提出と全取引の詳細記録の保持が必要です。］ We can provide full support for compliance and reporting to help you meet your obligations to policyholders.
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
Excellent. Your explanation addresses our main concerns about risk management and fiduciary responsibility. Let me discuss this with our investment committee, and I will get back to you within 2 weeks with our decision.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
An insurance company is considering Japanese real estate investment for portfolio diversification and needs detailed risk analysis.
The real estate sales representative must explain investment risks, return expectations, liquidity concerns, and regulatory requirements.
保険会社がポートフォリオ分散のために日本の不動産投資を検討しており、詳細なリスク分析を必要としている。
不動産営業担当者は投資リスク、リターン予測、流動性の懸念、規制要件を説明しなければならない。
👨💼【Teacher / Insurance Asset Manager】:
We need to understand the investment structure for our asset management strategy. Could you walk us through the key points?
（資産運用戦略のために投資構造を理解する必要があります。重要なポイントを説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the main investment risks（主な投資リスクを説明する）
２．Describe expected returns and holding period（期待リターンと保有期間を述べる）
３．Clarify regulatory compliance requirements（規制コンプライアンス要件を明確にする）
４．Offer support for risk management（リスク管理のサポートを提示する）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)