＜Upper-Intermediate＞ Lesson No.30
New Construction Investment Proposal to Overseas Investor / 海外投資家への新築物件投資提案
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
An overseas investor is considering investing in new Japanese investment properties.
海外の投資家が日本の新築投資物件への投資を検討している場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．This property is located in...（この物件は...に位置している）
２．This ensures stable occupancy...（これにより安定した入居を確保する）
３．We estimate an annual gross yield...（年間総利回りを見積もる）
４．We calculate these figures using...（...を用いてこれらの数値を算出する）
５．To mitigate vacancy risk...（空室リスクを軽減するため）
６．We collaborate with a reliable...（信頼できる...と協力する）
７．I can provide you with a detailed calculation...（詳細な計算書をご提供できる）
1-2 Essential words
１．anticipate（見込む）
２．estimate（見積もる）
３．calculate（算出する）
４．mitigate（軽減する）
５．collaborate（協力する）
６．consistent（一貫した）
７．competitive（競争力のある）
８．demonstrate（示す）
９．stabilize（安定化させる）
１０．acquisition（取得）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
An overseas investor is considering investing in new Japanese investment properties.
海外の投資家が日本の新築投資物件への投資を検討している場面です。
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I'm interested in this newly built investment property in Tokyo. Could you explain the key advantages of this location?
（東京のこの新築投資物件に興味があります。この立地の主な優位性を説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. This property is located in Shibuya ward, just 5 minutes' walk from the station. The area attracts young professionals and the rental demand remains consistently high. This ensures stable occupancy and reliable cash flow for investors.
（承知しました。この物件は渋谷区に位置しており、駅から徒歩わずか5分です。このエリアは若い専門職を惹きつけ、賃貸需要は一貫して高い状態を保っています。これにより投資家の方には安定した入居率と信頼できるキャッシュフローが確保されます。）
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That sounds promising. What kind of investment return can I anticipate from this property?
（それは有望ですね。この物件からどのような投資収益を見込めますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Based on current market conditions, we estimate an annual gross yield of approximately 4.8 percent. The monthly rent is 180000 JPY and the purchase price is 45000000 JPY. We calculate these figures using comparable properties in the same area, and the return appears competitive for central Tokyo.
（現在の市場状況に基づくと、年間の総利回りは約4.8パーセントと見積もっています。月額賃料は180000 JPYで、購入価格は45000000 JPYです。同じエリアの類似物件を用いてこれらの数値を算出しており、都心東京としては競争力のある収益に見えます。）
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I appreciate the detailed assessment. However, I'm concerned about potential risks. What factors could affect my investment negatively?
（詳細な評価をありがとうございます。しかし、潜在的なリスクが気になります。どのような要因が私の投資に悪影響を及ぼす可能性がありますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
The primary risks include vacancy periods and property value fluctuations. To mitigate vacancy risk, we collaborate with a reliable property management company that maintains a 95 percent occupancy rate across their portfolio. Regarding market volatility, Tokyo's central areas have demonstrated consistent demand over the long term, which helps stabilize asset values.
（主なリスクには空室期間と物件価値の変動が含まれます。空室リスクを軽減するため、私どもはポートフォリオ全体で95パーセントの入居率を維持する信頼できる物件管理会社と協力しています。市場の変動性に関しては、東京の中心エリアは長期にわたって一貫した需要を示しており、これが資産価値の安定化に役立ちます。）
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I see. One more question — are there any additional costs I should be aware of beyond the purchase price?
（なるほど。もう一つ質問ですが、購入価格以外に私が認識しておくべき追加費用はありますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, you should consider acquisition costs such as registration tax, agent fees, and legal expenses, which typically amount to approximately 7 percent of the purchase price. Annual costs include property management fees, building maintenance fees, and property tax. I can provide you with a detailed calculation that breaks down all these expenses clearly.
（はい、登録税、仲介手数料、法的費用などの取得費用を考慮すべきです。これらは通常、購入価格の約7パーセントに相当します。年間費用には物件管理費、建物維持費、固定資産税が含まれます。これらすべての費用を明確に分解した詳細な計算書をご提供できます。）
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That would be very helpful. Please send me the complete breakdown along with the property specifications. I'd like to consult with my financial advisor before proceeding.
（それは非常に助かります。物件仕様書とともに完全な内訳を送ってください。進める前に私のファイナンシャルアドバイザーに相談したいと思います。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
An overseas investor is considering investing in new Japanese investment properties.
海外の投資家が日本の新築投資物件への投資を検討している場面です。
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I'm interested in this newly built investment property in Tokyo. Could you explain the key advantages of this location?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. This property is located in Shibuya ward, just 5 minutes' walk from the station. The area attracts young professionals and the rental demand remains ［一貫して］ high. This ensures stable occupancy and reliable cash flow for investors.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That sounds promising. What kind of investment return can I anticipate from this property?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Based on current market conditions, we ［見積もる］ an annual gross yield of approximately 4.8 percent. The monthly rent is 180000 JPY and the purchase price is 45000000 JPY. We ［算出する］ these figures using comparable properties in the same area, and the return appears ［競争力のある］ for central Tokyo.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I appreciate the detailed assessment. However, I'm concerned about potential risks. What factors could affect my investment negatively?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
The primary risks include vacancy periods and property value fluctuations. To ［軽減する］ vacancy risk, we ［協力する］ with a reliable property management company that maintains a 95 percent occupancy rate across their portfolio. Regarding market volatility, Tokyo's central areas have ［示す］ ［一貫した］ demand over the long term, which helps ［安定化させる］ asset values.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I see. One more question — are there any additional costs I should be aware of beyond the purchase price?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, you should consider ［取得］ costs such as registration tax, agent fees, and legal expenses, which typically amount to approximately 7 percent of the purchase price. Annual costs include property management fees, building maintenance fees, and property tax. I can provide you with a detailed ［算出する］ that breaks down all these expenses clearly.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That would be very helpful. Please send me the complete breakdown along with the property specifications. I'd like to consult with my financial advisor before proceeding.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
An overseas investor is considering investing in new Japanese investment properties.
海外の投資家が日本の新築投資物件への投資を検討している場面です。
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I'm interested in this newly built investment property in Tokyo. Could you explain the key advantages of this location?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Certainly. ［この物件は渋谷区に位置しており、駅から徒歩わずか5分です。］ The area attracts young professionals and the rental demand remains consistently high. ［これにより投資家の方には安定した入居率と信頼できるキャッシュフローが確保されます。］
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That sounds promising. What kind of investment return can I anticipate from this property?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Based on current market conditions, ［現在の市場状況に基づくと、年間の総利回りは約4.8パーセントと見積もっています。］ The monthly rent is 180000 JPY and the purchase price is 45000000 JPY. ［同じエリアの類似物件を用いてこれらの数値を算出しており、都心東京としては競争力のある収益に見えます。］
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I appreciate the detailed assessment. However, I'm concerned about potential risks. What factors could affect my investment negatively?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
The primary risks include vacancy periods and property value fluctuations. To mitigate vacancy risk, we collaborate with a reliable property management company that maintains a 95 percent occupancy rate across their portfolio. Regarding market volatility, Tokyo's central areas have demonstrated consistent demand over the long term, which helps stabilize asset values.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I see. One more question — are there any additional costs I should be aware of beyond the purchase price?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Representative】:
Yes, you should consider acquisition costs such as registration tax, agent fees, and legal expenses, which typically amount to approximately 7 percent of the purchase price. Annual costs include property management fees, building maintenance fees, and property tax. I can provide you with a detailed calculation that breaks down all these expenses clearly.
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
That would be very helpful. Please send me the complete breakdown along with the property specifications. I'd like to consult with my financial advisor before proceeding.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
An overseas investor is considering investing in a newly built property in Tokyo and requests detailed analysis.
The real estate sales representative must explain location advantages, investment returns, risks, and additional costs based on market data.
海外の投資家が東京の新築物件への投資を検討しており、詳細な分析を求めている。
不動産営業担当者は、立地の優位性、投資収益、リスク、追加費用を市場データに基づいて説明する必要がある。
👨💼【Teacher / Overseas Investor】:
I'm considering this investment property. Could you walk me through the complete investment picture including location benefits, expected returns, and potential risks?
（この投資物件を検討しています。立地のメリット、期待収益、潜在的なリスクを含めた投資全体像を説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１． Explain location advantages
２． Estimate investment returns
３． Mitigate potential risks
４． Calculate additional costs
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)