＜Beginner＞ Lesson No.29
Real Estate Collateral Financing Discussion with Overseas Financial Institution / 海外金融機関との不動産担保融資協議
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Explaining collateral evaluation, liquidity, and legal risks aligned with financial industry standards to overseas financial institutions developing real estate-backed loan products.
不動産担保融資商品開発を検討する海外金融機関に、担保評価や流動性リスクを金融業界基準で説明する場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．We assess property value using...（...を使って不動産価値を評価する）
２．We compare recent transaction prices in...（...の最近の取引価格を比較する）
３．We calculate income based on...（...に基づいて収益を計算する）
４．All 3 methods help confirm...（3つの方法すべてが...の確認に役立つ）
５．If you require a quick sale within...（...以内の迅速な売却が必要な場合）
６．You should expect a price reduction of...（...の価格下落を想定すべきです）
７．We can provide detailed legal documentation to...（...するための詳細な法的文書を提供できる）
1-2 Essential words
１．assess（評価する）
２．compare（比較する）
３．calculate（計算する）
４．confirm（確認する）
５．expect（想定する）
６．affect（影響する）
７．consider（考慮する）
８．provide（提供する）
９．reduction（下落）
１０．detailed（詳細な）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining collateral evaluation, liquidity, and legal risks aligned with financial industry standards to overseas financial institutions developing real estate-backed loan products.
不動産担保融資商品開発を検討する海外金融機関に、担保評価や流動性リスクを金融業界基準で説明する場面です。
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are developing a loan product secured by Japanese real estate and need your professional analysis on collateral value and market risks. Could you explain how you assess property value for financing purposes?
（本日はお時間をいただきありがとうございます。私どもは日本の不動産を担保とした融資商品を開発しており、担保価値と市場リスクについて専門的な分析が必要です。融資目的での不動産価値をどのように評価されるか説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
We assess property value using 3 methods. First, we compare recent transaction prices in the same area. Second, we calculate income based on rental yield. Third, we estimate replacement cost including land and construction. All 3 methods help confirm realistic market value for your loan product.
（私どもは3つの方法で不動産価値を評価します。第一に、同一エリアの最近の取引価格を比較します。第二に、賃貸利回りに基づいて収益を計算します。第三に、土地と建設費を含む再調達コストを見積もります。この3つの方法すべてが、貴社の融資商品に対する現実的な市場価値の確認に役立ちます。）
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
That makes sense. However, we are concerned about liquidity risk. If we need to sell the property quickly, how long does it typically take and what price reduction should we expect?
（理解できました。しかし、私どもは流動性リスクを懸念しています。もし不動産を迅速に売却する必要がある場合、通常どのくらいの期間がかかり、どの程度の価格下落を想定すべきでしょうか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
In normal market conditions, selling commercial property takes 6 to 12 months. If you require a quick sale within 3 months, you should expect a price reduction of 10 to 15 percent. Location and property type affect liquidity. Prime office buildings in central Tokyo have higher liquidity than regional properties.
（通常の市場環境では、商業用不動産の売却には6ヶ月から12ヶ月かかります。もし3ヶ月以内の迅速な売却が必要な場合、10から15パーセントの価格下落を想定すべきです。立地と不動産タイプが流動性に影響します。東京中心部の優良オフィスビルは地方の不動産よりも高い流動性を持ちます。）
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
I see. What about legal risks? Are there any restrictions on foreign financial institutions holding Japanese real estate as collateral?
（なるほど。法的リスクについてはいかがでしょうか？外国金融機関が日本の不動産を担保として保有することに何か制限はありますか？）
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
There are no major legal restrictions for foreign institutions. However, you need to register the mortgage with the local legal affairs bureau. The registration process takes 2 to 3 weeks. You should also consider earthquake insurance and building code compliance. We can provide detailed legal documentation to support your risk assessment.
（外国機関に対する大きな法的制限はありません。ただし、地方法務局に抵当権を登記する必要があります。登記手続きには2週間から3週間かかります。また、地震保険と建築基準法の遵守も考慮すべきです。私どもはリスク評価を支援するための詳細な法的文書を提供できます。）
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for the comprehensive explanation. This information will help us design our loan product properly. Please send us the detailed documentation by the end of next week.
（包括的な説明をありがとうございます。この情報は私どもが融資商品を適切に設計するのに役立ちます。来週末までに詳細な文書を送付してください。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining collateral evaluation, liquidity, and legal risks aligned with financial industry standards to overseas financial institutions developing real estate-backed loan products.
不動産担保融資商品開発を検討する海外金融機関に、担保評価や流動性リスクを金融業界基準で説明する場面です。
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are developing a loan product secured by Japanese real estate and need your professional analysis on collateral value and market risks. Could you explain how you assess property value for financing purposes?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
We ［評価する］ property value using 3 methods. First, we ［比較する］ recent transaction prices in the same area. Second, we ［計算する］ income based on rental yield. Third, we estimate replacement cost including land and construction. All 3 methods help ［確認する］ realistic market value for your loan product.
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
That makes sense. However, we are concerned about liquidity risk. If we need to sell the property quickly, how long does it typically take and what price reduction should we expect?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
In normal market conditions, selling commercial property takes 6 to 12 months. If you require a quick sale within 3 months, you should ［想定する］ a price ［下落］ of 10 to 15 percent. Location and property type ［影響する］ liquidity. Prime office buildings in central Tokyo have higher liquidity than regional properties.
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
I see. What about legal risks? Are there any restrictions on foreign financial institutions holding Japanese real estate as collateral?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
There are no major legal restrictions for foreign institutions. However, you need to register the mortgage with the local legal affairs bureau. The registration process takes 2 to 3 weeks. You should also ［考慮する］ earthquake insurance and building code compliance. We can ［提供する］ ［詳細な］ legal documentation to support your risk assessment.
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for the comprehensive explanation. This information will help us design our loan product properly. Please send us the detailed documentation by the end of next week.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Explaining collateral evaluation, liquidity, and legal risks aligned with financial industry standards to overseas financial institutions developing real estate-backed loan products.
不動産担保融資商品開発を検討する海外金融機関に、担保評価や流動性リスクを金融業界基準で説明する場面です。
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for meeting with us today. We are developing a loan product secured by Japanese real estate and need your professional analysis on collateral value and market risks. Could you explain how you assess property value for financing purposes?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
［私どもは3つの方法で不動産価値を評価します。］ ［第一に、同一エリアの最近の取引価格を比較します。］ ［第二に、賃貸利回りに基づいて収益を計算します。］ Third, we estimate replacement cost including land and construction. ［この3つの方法すべてが、貴社の融資商品に対する現実的な市場価値の確認に役立ちます。］
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
That makes sense. However, we are concerned about liquidity risk. If we need to sell the property quickly, how long does it typically take and what price reduction should we expect?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
In normal market conditions, selling commercial property takes 6 to 12 months. If you require a quick sale within 3 months, you should expect a price reduction of 10 to 15 percent. Location and property type affect liquidity. Prime office buildings in central Tokyo have higher liquidity than regional properties.
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
I see. What about legal risks? Are there any restrictions on foreign financial institutions holding Japanese real estate as collateral?
🧑🎓【Student / Real Estate Sales Specialist】:
There are no major legal restrictions for foreign institutions. However, you need to register the mortgage with the local legal affairs bureau. The registration process takes 2 to 3 weeks. You should also consider earthquake insurance and building code compliance. We can provide detailed legal documentation to support your risk assessment.
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
Thank you for the comprehensive explanation. This information will help us design our loan product properly. Please send us the detailed documentation by the end of next week.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
A foreign financial institution is developing a loan product secured by Japanese real estate.
The institution requires professional analysis on collateral value, liquidity, price risks, and legal restrictions.
海外の金融機関が日本の不動産を担保とした融資商品を開発している。
金融機関は担保価値、流動性、価格リスク、法的制限について専門的な分析を必要としている。
👨💼【Teacher / Investment Manager】:
We need your analysis on collateral value and market risks for our loan product. Could you explain your assessment approach?
（私どもの融資商品に対する担保価値と市場リスクの分析が必要です。評価アプローチを説明していただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１．Explain the assessment methods（評価方法を説明する）
２．Describe liquidity conditions（流動性の状況を述べる）
３．Clarify legal requirements（法的要件を明確にする）
４．Offer supporting documentation（裏付け文書を提示する）
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)