＜Upper-Intermediate＞ Lesson No.9
Project Finance Structuring for Overseas Real Estate Investment / 海外不動産投資向けプロジェクトファイナンス組成
０．Greetings & Ice-break (2min.)｜挨拶と導入
0-1 Greetings
Let’s practice a short small talk that you can use to greet a business partner and start building a good relationship.
講師との挨拶を兼ねて、ビジネスパートナーと信頼関係を築くための短いスモールトークを練習してみましょう。
[Tips / 会話のヒント]
・Can you hear me clearly?
私の声はクリアに聞こえますか？
・How's your day going so far?
今日はどんな一日でしたか？
・Talk about one small topic (Work, Weather, News, Hometown, Sports event, etc.)
軽い話題について話しましょう（仕事、天気、ニュース、地元、スポーツイベントなど）
0-2 Introduction
In today’s lesson, we’ll learn about the following situation. Have you ever experienced something similar?
本日のレッスンでは以下のようなシチュエーションについて学びます。同様のシチュエーションを経験したことがありますか？
- If you have experience, please tell us what it was like, what was difficult, or what you learned.
経験があれば、どんな内容だったか、難しかったことや学んだことなどを教えて下さい。
- If you don’t have experience, try to imagine yourself handling that situation in English.
What do you think would be challenging?
経験がなければ、英語でその状況に対応しているところを想像してみましょう。どんなことが難しそうですか？
Situation / シチュエーション
Leading project finance for overseas real estate development, requiring English coordination with multiple financial institutions and risk-return balanced structuring.
海外大型不動産開発のプロジェクトファイナンス組成で、英語による複数金融機関との調整と適切な融資ストラクチャー構築を行う場面です。
1. Read (2 min)｜型を学ぶ
Let's read the following key sentences aloud!
下記の文章や単語を順番に音読しましょう！
1-1 Basic phrases
１．Let me clarify the calculation...（...の計算を明確にさせてください）
２．We assessed the project's revenue...（プロジェクトの収益を評価しました）
３．We can address this in...（...の方法で対処できます）
４．We will reduce the loan amount...（融資額を削減します）
５．We will maintain each bank's proportional share...（各行の比例配分を維持します）
６．We will submit the updated model...（更新モデルを提出します）
７．We will include a sensitivity analysis...（感応度分析を含めます）
1-2 Essential words
１．clarify（明確にする）
２．assess（評価する）
３．address（対処する）
４．reduce（削減する）
５．commitment（コミットメント）
６．allocation（配分）
７．consult（協議する）
８．submit（提出する）
９．assist（助ける）
１０．appreciate（感謝する）
2. Try (3 min)｜ロールプレイ練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Leading project finance for overseas real estate development, requiring English coordination with multiple financial institutions and risk-return balanced structuring.
海外大型不動産開発のプロジェクトファイナンス組成で、英語による複数金融機関との調整と適切な融資ストラクチャー構築を行う場面です。
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Thank you for arranging this meeting. We need to discuss the debt coverage ratio in your latest cash flow projection. Our credit committee is concerned about the 1.15 ratio you proposed.
（お時間をいただきありがとうございます。最新のキャッシュフロー予測におけるデットカバレッジレシオについて話し合う必要があります。ご提案の1.15という比率に、当行の審査委員会が懸念を抱いています。）
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
I appreciate your concern. Let me clarify the calculation behind this ratio. We assessed the project's revenue stream conservatively, and the 1.15 ratio reflects a stress scenario with 15 percent lower occupancy than the base case.
（ご懸念ありがとうございます。この比率の背景にある計算について明確にさせてください。私たちはプロジェクトの収益を保守的に評価しており、1.15という比率はベースケースより15パーセント低い稼働率を想定したストレスシナリオを反映しています。）
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
I understand your approach, but our internal policy requires a minimum ratio of 1.25 for real estate projects of this scale. How can we bridge this gap?
（アプローチは理解しましたが、当行の内部方針では、この規模の不動産プロジェクトには最低1.25の比率が必要です。このギャップをどう埋めますか？）
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
We can address this in two ways. First, we will reduce the loan amount by 50 million USD to improve the ratio to 1.22. Second, the sponsor committed to inject an additional equity buffer of 30 million USD if occupancy falls below 75 percent in the first 2 years.
（2つの方法で対処できます。第一に、融資額を5000万米ドル削減して比率を1.22に改善します。第二に、スポンサーは最初の2年間で稼働率が75パーセントを下回った場合、3000万米ドルの追加資本バッファーを投入することを約束しました。）
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
The equity buffer is helpful, but reducing the loan amount may affect the syndication structure. What is your plan for allocating the revised loan among participating banks?
（資本バッファーは有益ですが、融資額の削減はシンジケート構成に影響するかもしれません。参加行間で修正後の融資をどう配分する計画ですか？）
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
We will maintain each bank's proportional share based on the original commitment. For example, your bank's allocation will decrease from 200 million USD to 180 million USD, keeping your 20 percent share unchanged. This ensures fairness across all lenders.
（当初のコミットメントに基づき、各行の比例配分を維持します。例えば、御行の配分額は2億米ドルから1億8000万米ドルに減少しますが、20パーセントのシェアは変わりません。これにより全ての貸し手に対する公平性が保たれます。）
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
That allocation method seems reasonable. However, we still need to consult with our credit committee on the 1.22 ratio. Can you submit the revised financial model by the end of this week?
（その配分方法は妥当に思えます。ただし、1.22という比率については、まだ当行の審査委員会と協議する必要があります。今週末までに修正後の財務モデルを提出していただけますか？）
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
Absolutely. We will submit the updated model with detailed assumptions by Friday. Additionally, we will include a sensitivity analysis showing how the ratio evolves under different occupancy scenarios. This should assist your committee in making an informed decision.
（もちろんです。金曜日までに詳細な前提条件を含む更新モデルを提出します。さらに、異なる稼働率シナリオ下で比率がどう変化するかを示す感応度分析も含めます。これにより、委員会が十分な情報に基づいた判断をする助けになるはずです。）
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Excellent. We appreciate your flexibility on this matter. Once we receive the revised model, we will expedite our internal review process. I look forward to moving this transaction forward together.
（素晴らしい。この件に関する柔軟な対応に感謝します。修正モデルを受領次第、当行の内部審査プロセスを迅速化します。この取引を共に前進させることを楽しみにしています。）
3. Use (4 min)｜ロールプレイ & 実践（空欄補完）
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
Situation / シチュエーション（Reference again）
Leading project finance for overseas real estate development, requiring English coordination with multiple financial institutions and risk-return balanced structuring.
海外大型不動産開発のプロジェクトファイナンス組成で、英語による複数金融機関との調整と適切な融資ストラクチャー構築を行う場面です。
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Thank you for arranging this meeting. We need to discuss the debt coverage ratio in your latest cash flow projection. Our credit committee is concerned about the 1.15 ratio you proposed.
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
I ［感謝する］ your concern. Let me ［明確にする］ the calculation behind this ratio. We ［評価する］d the project's revenue stream conservatively, and the 1.15 ratio reflects a stress scenario with 15 percent lower occupancy than the base case.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
I understand your approach, but our internal policy requires a minimum ratio of 1.25 for real estate projects of this scale. How can we bridge this gap?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
We can ［対処する］ this in two ways. First, we will ［削減する］ the loan amount by 50 million USD to improve the ratio to 1.22. Second, the sponsor committed to inject an additional equity buffer of 30 million USD if occupancy falls below 75 percent in the first 2 years.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
The equity buffer is helpful, but reducing the loan amount may affect the syndication structure. What is your plan for allocating the revised loan among participating banks?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
We will maintain each bank's proportional share based on the original ［コミットメント］. For example, your bank's ［配分］ will decrease from 200 million USD to 180 million USD, keeping your 20 percent share unchanged. This ensures fairness across all lenders.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
That allocation method seems reasonable. However, we still need to consult with our credit committee on the 1.22 ratio. Can you submit the revised financial model by the end of this week?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
Absolutely. We will ［提出する］ the updated model with detailed assumptions by Friday. Additionally, we will include a sensitivity analysis showing how the ratio evolves under different occupancy scenarios. This should ［助ける］ your committee in making an informed decision.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Excellent. We appreciate your flexibility on this matter. Once we receive the revised model, we will expedite our internal review process. I look forward to moving this transaction forward together.
4. Challenge (7 min)｜応用実践
Let's perform the role-play and fill in the blanks by translating the Japanese into English!
空欄の日本語を英語に訳しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
*Let's practice this part repeatedly until we can speak it smoothly.
このパートはスムーズにスピーキングできるようになるまで繰り返し練習しましょう。
Situation / シチュエーション（Reference again）
Leading project finance for overseas real estate development, requiring English coordination with multiple financial institutions and risk-return balanced structuring.
海外大型不動産開発のプロジェクトファイナンス組成で、英語による複数金融機関との調整と適切な融資ストラクチャー構築を行う場面です。
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Thank you for arranging this meeting. We need to discuss the debt coverage ratio in your latest cash flow projection. Our credit committee is concerned about the 1.15 ratio you proposed.
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
I appreciate your concern. ［この比率の背景にある計算について明確にさせてください。］ ［私たちはプロジェクトの収益を保守的に評価しており、1.15という比率はベースケースより15パーセント低い稼働率を想定したストレスシナリオを反映しています。］
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
I understand your approach, but our internal policy requires a minimum ratio of 1.25 for real estate projects of this scale. How can we bridge this gap?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
［2つの方法で対処できます。］ ［第一に、融資額を5000万米ドル削減して比率を1.22に改善します。］ Second, the sponsor committed to inject an additional equity buffer of 30 million USD if occupancy falls below 75 percent in the first 2 years.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
The equity buffer is helpful, but reducing the loan amount may affect the syndication structure. What is your plan for allocating the revised loan among participating banks?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
We will maintain each bank's proportional share based on the original commitment. For example, your bank's allocation will decrease from 200 million USD to 180 million USD, keeping your 20 percent share unchanged. This ensures fairness across all lenders.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
That allocation method seems reasonable. However, we still need to consult with our credit committee on the 1.22 ratio. Can you submit the revised financial model by the end of this week?
🧑🎓【Student / Lead Arranger】:
Absolutely. We will submit the updated model with detailed assumptions by Friday. Additionally, we will include a sensitivity analysis showing how the ratio evolves under different occupancy scenarios. This should assist your committee in making an informed decision.
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
Excellent. We appreciate your flexibility on this matter. Once we receive the revised model, we will expedite our internal review process. I look forward to moving this transaction forward together.
\ If you have some extra capacity, give it a try（余力があればやってみましょう）/
5. Real-world application (5 min)｜実務応用
Let's speak freely with the phrases and flow we learned today. If you can, imagine your real job—it makes practice more effective.
本日学習した単語やフレーズ、会話の流れを思い出しながら、自由に話してみましょう。可能であれば、自身の実務を想像しながら話すと効果的です。
Situation / シチュエーション
You are the lead arranger coordinating a syndicated loan for a large real estate development project.
A participating bank has raised concerns about the debt coverage ratio in your financial projection.
あなたは大型不動産開発プロジェクトのシンジケートローンを調整する主幹事銀行の担当者です。
参加行の一つが、あなたの財務予測におけるデットカバレッジレシオについて懸念を表明しています。
👨💼【Teacher / Participating Bank Representative】:
We have reviewed your cash flow model, but our risk committee needs more clarity on the debt coverage ratio. Can you walk us through your assumptions and explain how you plan to address our concerns?
（キャッシュフローモデルを確認しましたが、当行のリスク委員会はデットカバレッジレシオについてより明確な説明を必要としています。前提条件を説明し、当行の懸念にどう対処する計画かお聞かせいただけますか？）
🧑🎓【Student / Your Role】:
(Free Speaking based on today's lesson)
Hints / ヒント
１． Clarify the calculation method
２． Assess revenue conservatively
３． Address concerns with solutions
４． Submit updated documentation
※This is not a role-play. Please speak until you finish your thoughts.
このパートはロールプレイ形式ではありません。最後まで通して話してみましょう。
6. Wrap-up (2 min) ｜レッスンの振り返り
Let's review today's lesson with your teacher!
今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！
6-1 Comments from student
・Good points / 良かったところ・上手くできたところ
・Things to work on / 今後強化したいところ
6-2 Feedback from teacher
・Good points / 良かった点
・Things to work on / 今後の強化ポイント
・What to review / 復習ポイント
*6-3 Questions from student (if any)
Japanese translation（日本語訳）
1. Read (2min)（型を学ぶ）｜基本フレーズ
2. Try (4min)（ロールプレイ練習）｜型を使った練習
Let’s practice the role-play.
ロールプレイの練習をしましょう！
3. Use (7min)｜応用
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
4. Challenge (7min)｜実践
Let’s perform the role-play and filling in the missing English!
英語を補完しながら、ロールプレイを実践してみましょう！
5. Wrap-up (3min) – レッスンの振り返り
"Let’s review today’s lesson with your teacher!”
「今日のレッスンについて講師と振り返ってみましょう！」
5-1. Comments from Student
- Good points / 良かったところ・上手くできたところ
- Things to work on / 今後強化したいところ
5-2. Feedback from Teacher
- Good points / 良かった点
- Things to work on / 今後の強化ポイント
- What to review / 復習ポイント
5-3. Question from Students (If any)